Za rok 2007 bylo v Česku soudně nařízeno 427 800 exekucí. To je v průměru jedna exekuce na dvacet čtyři obyvatel. Jestliže ještě 25. května uklidňoval viceguvernér České národní banky Miroslav Singer ve své prezentaci na konferenci „Život na dluh“, že „v roce 2006 došlo k určité stabilizaci respektive zpomalení prudkého nárůstu exekucí z roku 2005“ (roku 2005 se jednalo o 270 480 exekucí, v roce 2006 jich bylo 309 457), dnes nás jeho slova mohou uklidnit sotva. Vzhledem k dalšímu růstu životních nákladů, k němuž došlo od počátku roku 2008 v souvislosti s vládními reformami a růstem cen potravin a dalšího zboží, lze očekávat, že tento počet bude spíše růst.

cely clanok

Federálny úrad pre poistenie vkladov (FDIC – Federal Deposit Insurance Corporation) začal 14. januára 2008 na svojej internetovej stránke zverejňovať pravidlá pre vyplácanie majiteľov bankových vkladov v prípade krachu bankovej inštitúcie. Podľa zákona musí tento úrad identifikovať celkovú výšku vkladov v každej komerčnej banke ku dňu jej zlyhania a následne zabezpečiť urýchlené a bezodkladné vyplatenie dotknutých vkladateľov. V súčasnosti táto inštitúcia modernizuje procesy a procedúry pre prípad krachu veľkej komerčnej banky. Podrobnosti je možné nájsť na tomto linku.

Dôvody ukryté za týmito krokmi sú jasné – FDIC začala s takzvaným „pozorovaním smrti“ blížiacej sa zasiahnuť niektorú z veľkých komerčných amerických bánk, ktoré sa v súčasnosti potácajú v červených číslach vykazovaných strát. Problém FDIC spočíva v tom, že doposiaľ nikdy nezasahovala vo vyplácaní vkladov u banky s viac ako 175 000 vkladovými účtami. Predpokladaná finančná tsu-nami, ktorá zasiahne americký bankový sektor bude teda vážnou skúškou pre riadenie vyplácania vládou garantovaných vkladov. Dnes niektoré z najväčších amerických bánk majú viac ako 50 miliónov vkladateľov, čo môže v podstate znemožniť efektívne vykonávanie úloh tejto agentúry. Veľa šťastia.

Je vhodné poznamenať, že ako dôsledok zmeny presadenej v kongrese v roku 1991, je od FDIC vyžadované použitie najmenej nákladného prístupu v prípade vyplácania vkladov banky, ktorá zlyhala. FDIC nevyplatí nepoistené vklady, ak by to znamenalo zvýšenie straty pre fond poistenia vkladov. Inými slovami to znamená, že nepoistené vklady sú chránené len v tom prípade, ak banka, ktorá preberá zbankrotovanú banku, zaplatí za všetky vklady viac, ako by zaplatila len za poistené vklady. Pre mnohých vkladateľov to je skutočne „ukľudňujúce“ konštatovanie. A to nie je ani zďaleka všetko. Predseda predstavenstva FDIC Shiela Bair varovala, že k 30. septembru 2007 bolo 65 amerických bánk s aktívami v celkovej výške 18,5 miliardy dolárov na zozname problémových inštitúcií. Ich mená však odmietla poskytnúť.

Takže čo to všetko znamená?

To znamená, že v najbližšej budúcnosti sa dostaví bezprecedentná vlna krachov amerických komerčných bánk a ľudia, ktorí nechcú prísť o svoje životné úspory by v tomto čase zhoršujúcej sa situácie finančného sektora mali byť obzvlášť ostražití. Zhoršovanie situácie pritom napreduje pomerne rýchlo. Práve v tomto čase mnohé z najväčších investičných bánk majú v držbe vyše 500 miliárd dolárov viazaných v dlhopisoch krytých hypotékami a ďalšie štruktúrované investičné produkty, ktorých hodnota sa každým dňom prudko znižuje. Postupom času, ako sa hodnota týchto aktív znižuje, narastá riziko, že začne dochádzať aj k reálnym krachom bánk. Nedávno ratingová agentúra Fitch vyhlásila, že pravdepodobne začne znižovať ratingy piatim hlavným poisťovateľom dlhopisov (Ambac, MBIA, FGIC, CIFG a SCA) a to bez ohľadu na ich kapitálovú úroveň. Táto, na prvý pohľad nevinná správa, rozvírila trhy a spôsobila paniku na Wall Street. V prípade, že by poisťovatelia dlhopisov v celkovej hodnote vyše 2.4 bilióna (2400 miliárd) dolárov stratili rating AAA, potom by banky mohli stratiť ďalších približne 70 miliárd dolárov kvôli zníženiu hodnoty ich aktív. To by následne zvýšilo ich straty z úverovej krízy, ktorá začala v auguste 2007, na celkových 200 miliárd amerických dolárov, pričom perspektíva na koniec znehodnocovania je v nedohľadne.

To by následne ochromilo schopnosť bánk poskytovať ďalšie úvery, dokonca aj bonitným klientom, čo by ďalej malo za následok spomalenie rastu americkej ekonomiky, respektíve prehĺbenie súčasnej recesie, v ktorej sa už aj tak nachádza. Štruktúrované investičné nástroje boli doteraz pre banky dojnými kravami ich ziskov počas obdobia posledných takmer desiatich rokov, no zrazu sa tento trend obrátil. Toky ziskov vyschli a kapitál je znehodnocovaný akcelerujúcim tempom. Trh štruktúrovaných investícií v doterajšej celkovej hodnote vyše 2 biliónov (2000 miliárd) dolárov náhle zamrzol a zanechal za sebou astronomické dlžoby, ktoré sa budú musieť v nasledujúcich obdobiach odpísať, zanechávajúc tak banky buď hlboko traumatizované alebo nesolventné. Skrátka, je to bodrel.

Nedávno bolo možné pozorovať zaujímavý vývoj v prípade dotýkajúcom sa banky Merrill Lynch, ktorý poodhalil trocha viac svetla do zákulisia skutočnej hodnoty týchto konsolidovaných dlžobných úpisov (CDO – collateralised debt obligations). Vysoký predstaviteľ štátu Massachusetts obvinil Merrill Lynch z podvodu a zavádzania kvôli touto bankou sprostredkovaného nákupu CDO, ktoré boli vysoko rizikové, priam ezoterické a nevhodné pre mesto Springfield. Mnohé mestá sú podľa amerických zákonov oprávnené nakupovať len dlhopisy s ratingom AAA. Mesto Springfield nakúpilo CDO pred menej ako rokom za 13.9 milióna dolárov, pričom ich súčasná hodnota klesla na 1.2 milióna dolárov – čiže viac ako 90% strata za obdobie menej ako rok. Merrill Lynch sa medzičasom v tichosti mimosúdne vyrovnala s mestom Springfield a celú pôvodnú hodnotu zakúpenej investície vykompenzovala.

Táto príhoda poukazuje na to, ako ľahko sa dá popáliť na spomínaných exotických konsolidovaných dlžobných úpisoch krytých hypotékami. Sú totiž v podstate bezcenné. Trh týchto novodobých finančných invencií sa vyparil z večera do rána, zanechávajúc ohromnú dieru v bankových finančných výkazoch. Najpravdepodobnejší výsledok toho všetkého bude reťaz bankrotov nasledovaná ešte väčšou konsolidáciou najväčších hráčov vo finančnom sektore, čiže ďalšia monopolizácia. Multi-miliardový plán americkej centrálnej banky FED na záchranu zlyhávajúcich bánk pod názvom „dočasný aukčný prostriedok“ (TAF – temporary auction facility) je len rýchlou náplasťou a nie trvalým riešením. Skutočným problémom je nesolventnosť a nie nedostatočná likvidita.

Malé banky sú v ešte zúfalejšej situácií. Tie sú zaťažené komerčnými a rezidenčnými hypotekárnymi úvermi, ktoré sa prepadajú a stávajú nesplácanými čím ďalej, tým viac každým dňom a to tempom najrýchlejším od dôb Veľkej hospodárskej krízy v prvej polovici 20. storočia. Menový kontrolór, John Dugan, ktorý v súčasnosti preveruje komerčné hypotekárne úvery odhalil, že komerčné banky odpísali v treťom kvartáli roku 2007 takmer 524 miliónov dolárov v konštrukčných a rozvojových úveroch, čo predstavuje takmer 9 násobok v porovnaní s rovnakým obdobím roku 2006. Komerčný trh nehnuteľnosti celkom iste nasleduje rezidenčný realitný trh v jeho ceste dole z útesu a s najväčšou pravdepodobnosťou bude čoskoro viditeľný pokles aj u neho. Dugan zistil, že viac ako 60% bánk na Floride majú komerčné hypotekárne úvery v hodnote presahujúcej 300% ich kapitálu, čiže na úrovni, ktorá automaticky priťahuje viac pozornosti od dozorných orgánov. Taktiež potvrdil, že jeho úrad je pripravený zasiahnuť, ak banky s vysokou expozíciou do hypotekárnych úverov budú aj naďalej udržiavať neodôvodnene nízke rezervy na zlé úvery. Dugan podobne ako ostatní analytici predpovedá nárast výskytu zlyhaní a bankrotov komerčných bánk.

Podľa agentúry Reuters, citujúcej Gerarda Cassidy, analytika kapitálových trhov banky RBC: „desiatky amerických bánk skrachuje v nasledujúcich dvoch rokoch tak, ako sa budú hromadiť nesplácané úvery a zosilňovať tlaky kontrolných orgánov na banky, ktoré na seba zobrali príliš vysoké riziká, hlavne v sektore nehnuteľností a stavebníctve“. Okrem narastajúcich strát z komerčných a rezidenčných hypotekárnych úverov, banky čelia aj potencionálnym stratám z držby takzvaných nesyndikovaných dlžôb (LBO – leveraged buyout deals), v ktorých majú v súčasnosti viazaných približne 150 miliárd dolárov. Podobne ako u CDO, rovnako aj u LBO dnes už takmer neexistuje trh pre tieto schématické tranzakcie, vyžadujúce si miliardy dolárov v lacných a ľahko dostupných úverov. Tieto finančné nástroje sa stali ďalšou kovadlinou ťahajúcou banky pod vodnú hladinu.

Koncom januára 2008 stránka Bloomberg priniesla správu o tom, že straty z finančných nástrojov naviazaných na nízko bonitné hypotéky môžu prekročiť 265 miliárd amerických dolárov po tom, čo regionálne americké banky, úverové zväzy a zahraničné finančné inštitúcie odpíšu znehodnotené časti finančných aktív, ktoré majú v držbe. Agentúra Standard & Poor pridala vyhlásenie, že „môže znížiť rating finančných nástrojov naviazaných na nízko bonitné hypotekárne úvery a CDO, ak sa počet nesplácaných hypoték bude aj naďalej zvyšovať“. To by bol ďalší ťažký úder bankám, ktoré už teraz majú veľký problém s ich zhoršujúcimi sa finančnými výkazmi. Je teda nejakým prekvapením, že poskytovanie nových úverov sa takmer úplne zastavilo?

Ako by toho nestačilo, tak existuje ešte oveľa väčšia hrozba pre finančný sektor, ktorý sa už teraz dosť potáca v problémoch. Krach jedného z veľkých poisťovateľov úverov a dlhopisov môže spustiť dominový efekt krachov na trhu s takzvanými úverovými derivátmi (CDS, credit-default swap market). Takýto krach by viedol k implodovaniu derivátneho trhu s hodnotou úverových derivátov niekoľko biliónov (tisícov miliárd) amerických dolárov. Neschopnosť úverových poisťovateľov poskytnúť krytie s najväčšou pravdepodobnosťou by vyvolalo spomínaný dominový efekt znižovania ratingu úverových nástrojov a dlhopisov s následným krachom finančných inštitúcií. Tým by sa ešte viac zosilnila paralýza celého finančného sektora.

Finančný analytik MSN Money Jim Jubak to zosumarizoval takto: „Aktuálne sa neobávam ani tak trhu s brakovými dlhopismi ako takého, ale skôr obrovského trhu s derivátmi nazývanými „credit-default swaps“ alebo CDS, ktorý je vybudovaný nad trhom s týmito brakovými (junk) dlhopismi. CDS sú druhom poistenia proti nesolventnosti zorganizovanom medzi dvoma subjektmi. Prvý subjekt, predávajúci, súhlasí vyplatiť účtovnú hodnotu dlhopisu v prípade nesolventnosti toho, kto ten dlhopis vydal. Druhý subjekt, teda kupujúci, zaplatí poplatok predávajúcemu za poskytnuté ručenie. Tieto vzájomné ručenia narástli do obrovského trhu, ktorého celková hodnota sa odhaduje na sumu okolo 450 biliónov (450 000 miliárd) dolárov. Len na porovnanie: ročný HDP (hrubý domáci produkt) celých USA je približne 10 biliónov dolárov. Trh CDS je teda približne 45 krát väčší ako suma všetkých tovarov a služieb, ktoré sa vyprodukujú za celý jeden rok v USA.

Niektoré štúdie odhadujú, že z celkového počtu CDS je rizikových približne 6%, čiže približne 27 biliónov dolárov, čo je stále takmer trojnásobok veľkosti americkej ekonomiky. Jediné, čo postačuje je to, aby dostatočný počet kupujúcich a predávajúcich došiel k presvedčeniu, že už sa nemôžu naďalej spoliehať na toto poistenie brakových dlhopisov. To následne môže viesť k prepadu cien firemných dlhopisov. Pre firmy to môže znamenať enormný nárast nákladov, prípadne až nemožnosť zaobstarania si dodatočného kapitálu tak v podobe úverov, ako aj prostredníctvom vydávania firemných dlhopisov. Práve toto je to, čoho sa Wall Street najviac obáva – 450 biliónov kybernetických dolárov bolo vytvorených prostredníctvom rôznych účtovných machinácií, nad ktorými nemá prehľad žiadna kontrolná inštitúcia, ani americká centrálna banka FED. Nikto dokonca ani netuší, ako tieto abstraktné úverové inovácie sa budú správať na padajúcom finančnom trhu. Zatiaľ to ale nevyzerá príliš dobre.

Enormnosť derivátneho trhu je priamym dôsledkom Greenspanovej (predošlý prezident FED) monetárnej politiky poskytovania ľahko dostupných a lacných úverov, rovnako ako aj rekonfigurácie finančných trhov poľa „štruktúrovaného“ finančného modelu. Tento nový model dovolil bankám uskutočňovať bankové operácie nepodchytené ich účtovníctvom, ktoré v konečnom dôsledku vytvárali nové peniaze takpovediac zo vzduchu. Podobne syntetické zabezpečenie v podobe CDS sa ukázalo byť ďalším podvodom ako sa vyhnúť udržiavaniu dostatočnej kapitálovej úrovne pre prípad vypuknutia náhlej vlny nesolventnosti. Základom všetkého je to, že tak banky, ako aj nebankové finančné inštitúcie, chceli maximalizovať svoje zisky udržiavaním všetkého svojho kapitálu v hre radšej, ako udržiavať určité rezervy potrebné pre prípad poklesu na finančných trhoch.

Na deregulovanom trhu centrálne banky nedokážu kontrolovať tvorbu nových úverov nebankovými inštitúciami. Tak, ako sa odkryla obrovská bublina derivátov, tak je možné očakávať reálne a ničivé efekty aj na reálnu ekonomiku tovarov a služieb. To je tiež dôvodom, prečo Jubak a mnoho ďalších trhových analytikov majú vážne obavy. Neustály nárast nesplácaných hypoték znamená, že deriváty odvodené od týchto prvotných aktív (nehnuteľností), ktoré niekedy prevyšovali dokonca 25 násobne ich hodnotu, sa začnú vyparovať a miznúť rovnakou rýchlosťou, ako keby boli pohlcované čiernou dierou. Bilióny dolárov virtuálneho kapitálu sa vyparia jediným klikom myši, prospekt prepadajúcej sa deflačnej špirály sa stáva stále reálnejším.

Ekonóm Nouriel Roubini hovorí: „Je potrebné si uvedomiť, že tu dnes existuje reálna pravdepodobnosť katastrofických finančných a ekonomických dôsledkov, ako napríklad bludný kruh, kde hlboká recesia robí finančné straty stále väčšie a väčšie a spätne tieto narastajúce finančné straty robia recesiu ešte hlbšou a hlbšou. To je aj hlavným dôvodom prečo americká centrálna banka aplikuje veľmi agresívny prístup k záchrane zlyhávajúcich bánk, rovnako ako jej celkový agresívny rizikový manažment.“

V štvrtom kvartáli roku 2007 sa číslo nesplácaných hypoték vyšplhalo na 2939 denne, čo je dvojnásobok za rovnaké obdobie predošlého roku a toto číslo každým mesiacom ďalej narastá. V súčasnosti banky obmedzujú poskytovanie dodatočného navyšovania hypoték, ktoré samo o sebe poskytlo Američanom predošlý rok dodatočných 600 miliárd dolárov na osobnú spotrebu. Bushov balíček 150 miliárd dolárov na podporu spotreby ani zďaleka nepokryje túto sumu. Tak, ako sa spotrebiteľské výdavky znižujú a banky sa stávajú viac neochotné v ďalšom poskytovaní úverov, tak firmy sa potĺkajú s problémom nadprodukcie, čo bude viesť k obmedzovaniu ich výroby a následnom prepúšťaní pracovníkov. Toto je tá odvrátená stránka bubliny nízkych úrokov, bolestivý prechod do fázy deflácie, prípadne hyperinflácie, v závislostí na ďalších krokoch FED-u.

Kapitál je dnes ničený rýchlejším tempom akým bol vytváraný. To je aj dôvod prečo FED hľadá riešenia aj mimo znižovania úrokových mier. Bernanke (súčasný prezident FED) sa dožaduje priameho zásahu vlády, ktorý by poskytol priame stimuly. Podobné riešenie si ale vyžaduje politický konsenzus, pričom stále panuje debata o tom, do akej hĺbky sa súčasná recesia vyvinie. Rýchlosť, s akou nastáva ekonomický útlm, vyráža dych. Pred niekoľkými týždňami Inštitút pre Dodávateľský Manažment Nevýrobnej Sféry (ISM) publikoval svoju správu, čo spôsobilo šok. Správa ukázala totiž prudký pokles vo všetkých oblastiach národného sektora služieb, zahŕňajúc banky, cestovné kancelárie, kontraktorov, obchodné reťazce. Všetky hlavné indexy služieb zaznamenali historický pokles – Index podnikateľskej aktivity, Index nových objednávok, Index zamestnanosti, Index dodávateľských dodávok. Kríza sa už dotkla každého. „Čísla sú natoľko znepokojujúce, že je tomu až ťažké uveriť“, vyjadril sa Scott Anderson, senior ekonóm firmy Wells Fargo & Co.

Okolo 2000 miliárd dolárov vymazané klesajúcimi cenami nehnuteľností, 600 miliárd stratené v neuskutočnených nových pôžičkách, prepadajúce sa trhy akcií - to všetko prispelo k pozorovateľnej zmene nálad verejnosti voči spotrebiteľskému míňaniu a bezbrehému konzumu. Hustá doprava k nákupným centrám sa výrazne zredukovala. Obchody a obchodné domy zaznamenávajú od začiatku roka 2008 doteraz najhoršie mesiace, čo sa týka predajov a tržieb vo svojej histórii. Majitelia domov hromadia svoje zárobky na pokrytie bežných životných potrieb a potĺkajú sa s nedostatkom osobných úspor. Kohútik míňania sa výrazne priškrtil. Americká konzumná kultúra je na ústupe. Recesia je tu. Tu a teraz. Zrejme budeme svedkami najostrejšieho poklesu spotrebiteľských výdajov v americkej histórii. Bushových 150 miliárd je príliš málo, príliš neskoro a k tomu problém nie je likvidita, ale jedná sa o systémový problém.

Miesto Ameriky vo svete bolo garantované nielen tým, čo dokázala vyrobiť, ale aj tým čo dokázala skonzumovať. Americkí konzumenti boli lokomotívou, ktorá ťahala svetovú ekonomiku. Dnes tento motor bol vykoľajený nezodpovednou monetárnou politikou americkej centrálnej banky FED a krátkozrakými finančnými inováciami. Keď praskne realitná bublina, každý platí cenu. Dopyt po tovaroch a službách sa redukuje, nezamestnanosť narastá, banky padajú a ekonomika sa zastavuje.

source

Na túto otázku je zatiaľ ťažko jednoznačne odpovedať. Poďme si ale zanalyzovať niekoľko faktov o vývoji situácie vo svete za posledných pár mesiacov a následne sa pokúsiť z toho vyvodiť závery pre Slovensko. Pripomeňme si, že začiatky náznakov možnej krízy sa objavili niekedy v auguste 2007, keď niektorí analytici začali poukazovať na zvyšujúce sa riziká bankrotov hypoték u nízko zarábajúcich skupín obyvateľstva v USA, respektíve u ľudí s nízkou bonitou. Tieto skupiny obyvateľstva si častokrát vzali hypotéku na doraz svojich možností a k tomu ešte na prevažne nekvalitné a ťažko znovupredajné domy na predmestiach amerických miest. Najrizikovejšie druhy hypoték s takzvaným nulovým splácaním istiny sa začali poskytovať bankami niekedy v roku 2005. Dovtedy sa na poskytnutie hypotéky požadoval depozit vo výške minimálne 5 až 10% z ceny domu, respektíve, ak sa aj poskytla 100% hypotéka, tak so stanovením takej platby, ktorá obsahovala aj splátku istiny aj úrok.

Takže hypotéky, pri ktorých sa splácal len úrok, umožnili zobrať si hypotéku veľkej skupine ľudí, ktorí za normálnych okolností by hypotéku nedostali a plus tento druh hypoték sa stal veľmi obľúbený aj u špekulantov, ktorí rátali s tým, že istú dobu budú len splácať úroky, pričom cena ich nehnuteľnosti bude postupne rásť. No a po uplynutí tej doby buď hypotéku prefinancujú, alebo ju so ziskom predajú. Celá táto schéma bola založená na predpoklade, že ceny nehnuteľností môžu len rásť. Druhý háčik týchto hypoték bol v tom, že splácať len úroky bolo podľa zmluvy možné len dva roky, pričom neskôr sa mala táto úroková miera podstatne zvýšiť. Tento druh hypoték sa teda poskytoval bankami približne od roku 2005 do roku 2007. Logicky z toho vyplýva, že prvé uplynuté dvojročné obdobia začali nastávať koncom roku 2007 a budú postupne pokračovať až do konca roku 2009. Ako je teda vidieť, je to nielen časovaná bomba s prevalením sa v jednom okamihu, ale naopak, postupne sa budú nové a nové prípady takzvaného resetovania úrokových mier a následným bankrotom objavovať ešte minimálne ďalšieho 1,5 roka.

Preto, ak dnes niekto tvrdí, že hypotekárna kríza je už takmer zažehnaná, alebo, že je jej koniec už v dohľadne, tak sa vysoko mýli. Celá táto hra s domami, ktorá by sa v podstate dala nazvať pyramídovou hrou mohla fungovať len do tej doby, pokiaľ ceny domov rastú a súčasne, že stále existuje dostatočný potenciál nových kupcov, ktorí si ďalšie a ďalšie domy budú kupovať - či už na bývanie alebo ako investíciu. S poskytovaním hypoték úplne všetkým, ktorí si o ňu zažiadali, nastal totiž v posledných rokoch v podstate ošiaľ, keď na americký trh hypoték (ale v podstate aj na hypotekárne trhy v iných krajinách) sa stádovite vrhla široká masa ľudí, ktorý bežne na tento trh prístup nemali. Bežne sa vyskytovali prípady, keď ľudia vlastnili aj zo 3-4 domy. V jednom z nich bývali a ďalšie 3 v podstate držali neobsadené len kvôli vidine ich stúpajúcej ceny. Racionálne ekonomické hľadisko hovorí, že dom na investíciu sa oplatí mať len vtedy, ak príjem z prenájmu pokrýva náklady, čiže splátku istiny hypotekárneho úveru a tiež úroku. Úplne krajne extrémny prípad je, keď výška nájmu pokrýva aspoň úroky, pričom splácanie istiny je považované za, v podstate, investíciu pre seba, respektíve odkladanie si peňazí do hodnoty vlastného domu. To, čo sa ale začalo diať v posledných rokoch na trhu nehnuteľností najvypuklejšie v USA, ale aj na iných trhoch, mimochodom do veľkej miery aj na Slovensku, bolo to, že množstvo investorov držalo prázdne neobsadené domy a byty jedine kvôli vidine zvyšovania ich cien. Takáto situácia samozrejme nebola dlhodobo udržateľná a bolo len otázkou času, kedy sa to celé prevalí.

V podstate to celé vydržalo pomerne dlho, no koncom minulého roka a začiatkom tohto roka začali ceny amerických nehnuteľností klesať. Dôvodov pre nastanie zlomu bolo viac. Jeden dôvod bol samotný fakt, že množstvo domov na hypotéku, pri ktorých končila dvoj ročná nízka úroková sadzba, nebolo možné rýchlo predať. Dôvodom je už spomenuté nasýtenie trhu, kedy sa vyčerpali možnosti potencionálnych kupcov. Predsa len všetko má svoje limity a človeku, ktorý na doraz spláca 2-3 hypotéky, banka ďalšiu hypotéku neposkytne. Hlavne ak je zrejmé, že pokryť dodatočné splátky nebude možné pre jeho neexistujúce príjmy z potencionálneho prenájmu. Ak by to napriek tomu banka urobila, bola by to v podstate samovražda. Takže prvým dôvodom bolo vyčerpanie potencionálnych nových hráčov na realitnom trhu – podobne, ako je tomu u pyramídových hier, keď dôjde k vyčerpaniu ľudí schopných zaplniť tie najnižšie úrovne.

Ďalším dôvodom bola skutočnosť, že americký dolár sa dlhodobo nachádzal pod silným medzinárodným tlakom a výrazne oslaboval v dôsledku rastúcich cien ropy a prechodu obchodovania s ňou na iné svetové meny (slabnúci vplyv tzv. petro-dolára), zahraničnej zadlženosti USA, vysokému vnútornému vojenskému rozpočtu a rozšafnému utrácaniu na vojenské operácie v zahraničí – Irak, Afganistan a podobne. Dôsledok týchto faktorov bol ten, že kurz amerického dolára neustále oslaboval až na súčasné historické minimá. Americká ekonomika je silne závislá na vnútornej spotrebe a tá je zase silne závislá na dovozoch lacných spotrebných tovarov z Číny a vysokej spotrebe ropných produktov. Znehodnocovanie amerického dolára malo logicky za následok zdraženie zahraničných dovozov a pohonných hmôt, to viedlo k obmedzeniu disponibilných príjmov pre americké domácnosti, čím následne ostalo o to menej peňazí na investície a kupovanie ďalších nehnuteľnosti. Ich ceny sa teda zastavili a to spôsobilo ďalšie zhoršenie situácie.

Mnoho američanov si dovtedy totiž požičiavali aj peniaze na spotrebu oproti zvyšujúcim sa cenám nehnuteľností. Ak napríklad cena domu vzrástla z 200 000 dolárov na 250 000, tak jednoducho si požičali ďalších 50 000 dolárov a tie minuli na oblečenie, potraviny, nové autá, prípadne kúpili ďalšiu nehnuteľnosť, alebo ich dokonca použili na splácanie súčasnej hypotéky a tak podobne. Starý dlh splácali novým dlhom a tak dookola. Celé to teda mohlo fungovať len do toho momentu, dokým cena nehnuteľností rástla. Ak rásť prestala, potom nielenže nebolo dosť peňazí na nové spotrebné tovary, ale často ani na splácanie súčasných dlhov. A to už nehovoriac o dôsledkoch, ak by ceny začali klesať. Schválne, poukážme aj na tento prípad. Ak teda cena nehnuteľnosti klesne a jej trhová hodnota bude nižšia ako výška nesplatenej časti hypotéky, potom môžu nastať dve situácie, ktoré aj v súčasnosti reálne nastávajú. Prvá možnosť je tá, že vlastník sa rozhodne, že splácať hypotéku prestane a nechá banke prepadnúť dom. Je to logické: prečo by mal splácať niečo väčšou sumou, akú má daná nehnuteľnosť hodnotu. Nech si ju teda banka vezme a stratu znáša ona.

Druhá možnosť je tá, že banka sama vyhlási okamžitú splatnosť hypotéky do 24 hodín a vlastník ju musí buď ihneď vyplatiť alebo príde o dom. Banky k tomuto kroku pristupujú hlavne vtedy, ak majú obavu, že sa nehnuteľnosť časom ešte viac znehodnotí a tak sa snažia zachrániť čo možno najvyššiu súčasnú, ešte nie tak výrazne znehodnotenú cenu danej nehnuteľnosti. Ak sa teda raz trh nehnuteľnosti dostane do stagnácie, prípadne poklesu, má to za následok rozvírenie špirály ďalších poklesov cien, bankrotov a ekonomických ťažkostí. Tak, ako predtým ceny špirálovite stúpali, tak začnú potom špirálovite klesať. Podobná situácia s takzvanou bublinou nehnuteľností ale nenastala výhradne len v USA, no do značnej miery aj v iných krajinách, vrátane Európy a Slovenska. Každý si určite všimol ako za posledné roky neuveriteľne vyskočili ceny realít takmer na celom Slovensku, niekde aj o 100% ročne.

Oponenti by teraz určite vyhlásili, že situácia u nás je iná, pretože banky neposkytovali podobné druhy hypoték so 100% krytím alebo hypotéky, pri ktorých sa splácali len úroky. To ale bohužiaľ je pravda len čiastočne. Mnoho ľudí na Slovensku si totiž vzalo hypotéku na 70% ceny nehnuteľnosti a zvyšných 30% si vzali ako spotrebný úver. Tým sa v podstate obišiel zákon a banky takéto praktiky častokrát ochotne podporovali. Dokonca to pre ne bolo aj výhodné, keďže na spotrebný úver nasadili oveľa vyššie úročenie. A aby toho nebolo dosť, tak si k tomu mnoho ľudí zobralo hypotéku s dobou splatnosti 30 rokov, čo počas prvých rokov splácania sa takmer rovná splácaniu iba úrokov, keďže proporcionálna časť anuity pri takejto hypotéke pripadajúca na úrok je veľmi vysoká. Ak by som mal uviesť názorný príklad, tak pri 30 ročnej hypotéke na 1 milión korún, pri ročnom úroku 7% je prvá mesačná platba približne 6650 Sk, no z tejto sumy je 5830 Sk úrok a len 820 Sk samotná splátka istiny. V ďalších mesačných platbách sa tento vzájomný pomer úroku a istiny postupne mierne mení v prospech istiny, pričom celková výška platby 6650 Sk ostáva počas celej doby splácania hypotéky konštantná (samozrejme za predpokladu, že sa nebude časom meniť úroková sadzba).

Ďalším faktorom, na ktorý je potrebné nezabúdať, je situácia hlavne v Bratislave. Tu sa nachádza obrovské množstvo nových, no prázdnych, neobývaných a ani neprenajímaných bytov, ktoré boli skúpené domácimi ale aj zahraničnými investormi. Hlavným motívom pre ich obstaranie však nebolo seriózne bývanie alebo zabezpečenie si príjmu z prenájmu, naopak, hlavné dôvody boli čisto špekulatívne zamerané na očakávaný rast cien. Názor na to, čo sa stane v prípade, ak sa takýto rast cien nedostaví, si môže čitateľ urobiť sám.

Z uvedených skutočností je teda zrejmé, že podobný, aj keď nie nutne úplne rovnaký scenár, skôr či neskôr hrozí aj Slovensku. Je to teda viac menej len otázka času, kedy sa tak stane, nie toho, či sa tak stane. Poďme si teraz postupne rozobrať ďalšie faktory, ktoré budú alebo môžu mať vplyv aj na Slovensko, jeho realitný trh a celkovú ekonomickú situáciu v dohľadnej dobe.

source