Na túto otázku je zatiaľ ťažko jednoznačne odpovedať. Poďme si ale zanalyzovať niekoľko faktov o vývoji situácie vo svete za posledných pár mesiacov a následne sa pokúsiť z toho vyvodiť závery pre Slovensko. Pripomeňme si, že začiatky náznakov možnej krízy sa objavili niekedy v auguste 2007, keď niektorí analytici začali poukazovať na zvyšujúce sa riziká bankrotov hypoték u nízko zarábajúcich skupín obyvateľstva v USA, respektíve u ľudí s nízkou bonitou. Tieto skupiny obyvateľstva si častokrát vzali hypotéku na doraz svojich možností a k tomu ešte na prevažne nekvalitné a ťažko znovupredajné domy na predmestiach amerických miest. Najrizikovejšie druhy hypoték s takzvaným nulovým splácaním istiny sa začali poskytovať bankami niekedy v roku 2005. Dovtedy sa na poskytnutie hypotéky požadoval depozit vo výške minimálne 5 až 10% z ceny domu, respektíve, ak sa aj poskytla 100% hypotéka, tak so stanovením takej platby, ktorá obsahovala aj splátku istiny aj úrok.

Takže hypotéky, pri ktorých sa splácal len úrok, umožnili zobrať si hypotéku veľkej skupine ľudí, ktorí za normálnych okolností by hypotéku nedostali a plus tento druh hypoték sa stal veľmi obľúbený aj u špekulantov, ktorí rátali s tým, že istú dobu budú len splácať úroky, pričom cena ich nehnuteľnosti bude postupne rásť. No a po uplynutí tej doby buď hypotéku prefinancujú, alebo ju so ziskom predajú. Celá táto schéma bola založená na predpoklade, že ceny nehnuteľností môžu len rásť. Druhý háčik týchto hypoték bol v tom, že splácať len úroky bolo podľa zmluvy možné len dva roky, pričom neskôr sa mala táto úroková miera podstatne zvýšiť. Tento druh hypoték sa teda poskytoval bankami približne od roku 2005 do roku 2007. Logicky z toho vyplýva, že prvé uplynuté dvojročné obdobia začali nastávať koncom roku 2007 a budú postupne pokračovať až do konca roku 2009. Ako je teda vidieť, je to nielen časovaná bomba s prevalením sa v jednom okamihu, ale naopak, postupne sa budú nové a nové prípady takzvaného resetovania úrokových mier a následným bankrotom objavovať ešte minimálne ďalšieho 1,5 roka.

Preto, ak dnes niekto tvrdí, že hypotekárna kríza je už takmer zažehnaná, alebo, že je jej koniec už v dohľadne, tak sa vysoko mýli. Celá táto hra s domami, ktorá by sa v podstate dala nazvať pyramídovou hrou mohla fungovať len do tej doby, pokiaľ ceny domov rastú a súčasne, že stále existuje dostatočný potenciál nových kupcov, ktorí si ďalšie a ďalšie domy budú kupovať - či už na bývanie alebo ako investíciu. S poskytovaním hypoték úplne všetkým, ktorí si o ňu zažiadali, nastal totiž v posledných rokoch v podstate ošiaľ, keď na americký trh hypoték (ale v podstate aj na hypotekárne trhy v iných krajinách) sa stádovite vrhla široká masa ľudí, ktorý bežne na tento trh prístup nemali. Bežne sa vyskytovali prípady, keď ľudia vlastnili aj zo 3-4 domy. V jednom z nich bývali a ďalšie 3 v podstate držali neobsadené len kvôli vidine ich stúpajúcej ceny. Racionálne ekonomické hľadisko hovorí, že dom na investíciu sa oplatí mať len vtedy, ak príjem z prenájmu pokrýva náklady, čiže splátku istiny hypotekárneho úveru a tiež úroku. Úplne krajne extrémny prípad je, keď výška nájmu pokrýva aspoň úroky, pričom splácanie istiny je považované za, v podstate, investíciu pre seba, respektíve odkladanie si peňazí do hodnoty vlastného domu. To, čo sa ale začalo diať v posledných rokoch na trhu nehnuteľností najvypuklejšie v USA, ale aj na iných trhoch, mimochodom do veľkej miery aj na Slovensku, bolo to, že množstvo investorov držalo prázdne neobsadené domy a byty jedine kvôli vidine zvyšovania ich cien. Takáto situácia samozrejme nebola dlhodobo udržateľná a bolo len otázkou času, kedy sa to celé prevalí.

V podstate to celé vydržalo pomerne dlho, no koncom minulého roka a začiatkom tohto roka začali ceny amerických nehnuteľností klesať. Dôvodov pre nastanie zlomu bolo viac. Jeden dôvod bol samotný fakt, že množstvo domov na hypotéku, pri ktorých končila dvoj ročná nízka úroková sadzba, nebolo možné rýchlo predať. Dôvodom je už spomenuté nasýtenie trhu, kedy sa vyčerpali možnosti potencionálnych kupcov. Predsa len všetko má svoje limity a človeku, ktorý na doraz spláca 2-3 hypotéky, banka ďalšiu hypotéku neposkytne. Hlavne ak je zrejmé, že pokryť dodatočné splátky nebude možné pre jeho neexistujúce príjmy z potencionálneho prenájmu. Ak by to napriek tomu banka urobila, bola by to v podstate samovražda. Takže prvým dôvodom bolo vyčerpanie potencionálnych nových hráčov na realitnom trhu – podobne, ako je tomu u pyramídových hier, keď dôjde k vyčerpaniu ľudí schopných zaplniť tie najnižšie úrovne.

Ďalším dôvodom bola skutočnosť, že americký dolár sa dlhodobo nachádzal pod silným medzinárodným tlakom a výrazne oslaboval v dôsledku rastúcich cien ropy a prechodu obchodovania s ňou na iné svetové meny (slabnúci vplyv tzv. petro-dolára), zahraničnej zadlženosti USA, vysokému vnútornému vojenskému rozpočtu a rozšafnému utrácaniu na vojenské operácie v zahraničí – Irak, Afganistan a podobne. Dôsledok týchto faktorov bol ten, že kurz amerického dolára neustále oslaboval až na súčasné historické minimá. Americká ekonomika je silne závislá na vnútornej spotrebe a tá je zase silne závislá na dovozoch lacných spotrebných tovarov z Číny a vysokej spotrebe ropných produktov. Znehodnocovanie amerického dolára malo logicky za následok zdraženie zahraničných dovozov a pohonných hmôt, to viedlo k obmedzeniu disponibilných príjmov pre americké domácnosti, čím následne ostalo o to menej peňazí na investície a kupovanie ďalších nehnuteľnosti. Ich ceny sa teda zastavili a to spôsobilo ďalšie zhoršenie situácie.

Mnoho američanov si dovtedy totiž požičiavali aj peniaze na spotrebu oproti zvyšujúcim sa cenám nehnuteľností. Ak napríklad cena domu vzrástla z 200 000 dolárov na 250 000, tak jednoducho si požičali ďalších 50 000 dolárov a tie minuli na oblečenie, potraviny, nové autá, prípadne kúpili ďalšiu nehnuteľnosť, alebo ich dokonca použili na splácanie súčasnej hypotéky a tak podobne. Starý dlh splácali novým dlhom a tak dookola. Celé to teda mohlo fungovať len do toho momentu, dokým cena nehnuteľností rástla. Ak rásť prestala, potom nielenže nebolo dosť peňazí na nové spotrebné tovary, ale často ani na splácanie súčasných dlhov. A to už nehovoriac o dôsledkoch, ak by ceny začali klesať. Schválne, poukážme aj na tento prípad. Ak teda cena nehnuteľnosti klesne a jej trhová hodnota bude nižšia ako výška nesplatenej časti hypotéky, potom môžu nastať dve situácie, ktoré aj v súčasnosti reálne nastávajú. Prvá možnosť je tá, že vlastník sa rozhodne, že splácať hypotéku prestane a nechá banke prepadnúť dom. Je to logické: prečo by mal splácať niečo väčšou sumou, akú má daná nehnuteľnosť hodnotu. Nech si ju teda banka vezme a stratu znáša ona.

Druhá možnosť je tá, že banka sama vyhlási okamžitú splatnosť hypotéky do 24 hodín a vlastník ju musí buď ihneď vyplatiť alebo príde o dom. Banky k tomuto kroku pristupujú hlavne vtedy, ak majú obavu, že sa nehnuteľnosť časom ešte viac znehodnotí a tak sa snažia zachrániť čo možno najvyššiu súčasnú, ešte nie tak výrazne znehodnotenú cenu danej nehnuteľnosti. Ak sa teda raz trh nehnuteľnosti dostane do stagnácie, prípadne poklesu, má to za následok rozvírenie špirály ďalších poklesov cien, bankrotov a ekonomických ťažkostí. Tak, ako predtým ceny špirálovite stúpali, tak začnú potom špirálovite klesať. Podobná situácia s takzvanou bublinou nehnuteľností ale nenastala výhradne len v USA, no do značnej miery aj v iných krajinách, vrátane Európy a Slovenska. Každý si určite všimol ako za posledné roky neuveriteľne vyskočili ceny realít takmer na celom Slovensku, niekde aj o 100% ročne.

Oponenti by teraz určite vyhlásili, že situácia u nás je iná, pretože banky neposkytovali podobné druhy hypoték so 100% krytím alebo hypotéky, pri ktorých sa splácali len úroky. To ale bohužiaľ je pravda len čiastočne. Mnoho ľudí na Slovensku si totiž vzalo hypotéku na 70% ceny nehnuteľnosti a zvyšných 30% si vzali ako spotrebný úver. Tým sa v podstate obišiel zákon a banky takéto praktiky častokrát ochotne podporovali. Dokonca to pre ne bolo aj výhodné, keďže na spotrebný úver nasadili oveľa vyššie úročenie. A aby toho nebolo dosť, tak si k tomu mnoho ľudí zobralo hypotéku s dobou splatnosti 30 rokov, čo počas prvých rokov splácania sa takmer rovná splácaniu iba úrokov, keďže proporcionálna časť anuity pri takejto hypotéke pripadajúca na úrok je veľmi vysoká. Ak by som mal uviesť názorný príklad, tak pri 30 ročnej hypotéke na 1 milión korún, pri ročnom úroku 7% je prvá mesačná platba približne 6650 Sk, no z tejto sumy je 5830 Sk úrok a len 820 Sk samotná splátka istiny. V ďalších mesačných platbách sa tento vzájomný pomer úroku a istiny postupne mierne mení v prospech istiny, pričom celková výška platby 6650 Sk ostáva počas celej doby splácania hypotéky konštantná (samozrejme za predpokladu, že sa nebude časom meniť úroková sadzba).

Ďalším faktorom, na ktorý je potrebné nezabúdať, je situácia hlavne v Bratislave. Tu sa nachádza obrovské množstvo nových, no prázdnych, neobývaných a ani neprenajímaných bytov, ktoré boli skúpené domácimi ale aj zahraničnými investormi. Hlavným motívom pre ich obstaranie však nebolo seriózne bývanie alebo zabezpečenie si príjmu z prenájmu, naopak, hlavné dôvody boli čisto špekulatívne zamerané na očakávaný rast cien. Názor na to, čo sa stane v prípade, ak sa takýto rast cien nedostaví, si môže čitateľ urobiť sám.

Z uvedených skutočností je teda zrejmé, že podobný, aj keď nie nutne úplne rovnaký scenár, skôr či neskôr hrozí aj Slovensku. Je to teda viac menej len otázka času, kedy sa tak stane, nie toho, či sa tak stane. Poďme si teraz postupne rozobrať ďalšie faktory, ktoré budú alebo môžu mať vplyv aj na Slovensko, jeho realitný trh a celkovú ekonomickú situáciu v dohľadnej dobe.

source